Библиотека ДИССЕРТАЦИЙ
Главная страница Каталог

Новые диссертации Авторефераты
Книги
Статьи
О сайте
Авторские права
О защите
Для авторов
Бюллетень ВАК
Аспирантам
Новости
Поиск
Конференции
Полезные ссылки
СУПЕРОБУЧЕНИЕ
Комната отдыха

Введите слово для поиска

Береговая Татьяна Александровна.
Частноправовые и публично-правовые начала в регулировании отношений по управлению многоквартирным домом

Южно-Уральский государственный университет
(Национальный исследовательский университет)


Специальность 12.00.03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

ДИССЕРТАЦИЯ
на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Научный руководитель: кандидат юридических наук, доцент Демидова Галина Степановна

Челябинск – 2014

Содержание диссертации
Частноправовые и публично-правовые начала в регулировании отношений по управлению многоквартирным домом

Введение

Глава 1. Развитие взаимодействия частных и публичных начал в сфере управления жилой недвижимостью
§ 1. Исторический анализ правового регулирования удовлетворения потребности гражданина в жилище и управления им
§ 2. Частноправовые и публичные составляющие современного жилищного законодательства в сфере регулирования управления многоквартирным домом

Глава 2. Правовое регулирование отношений общей собственности в многоквартирном доме
§ 1. Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме как разновидность общей собственности
§ 2. Особенности содержания права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
§ 3. Общее имущество в многоквартирном доме и многоквартирный дом как объекты правового регулирования

Глава 3. Реализация прав и обязанностей собственников помещений по управлению многоквартирным домом: частноправовые и публично-правовые аспекты
§ 1. Обеспечение надлежащей эксплуатации многоквартирного дома
§ 2. Частноправовые средства оптимизации способов управления многоквартирным домом

Заключение
Библиографический список

Глава 1. Развитие взаимодействия частных и публичных начал в сфере управления жилой недвижимостью

§1. Исторический анализ правового регулирования удовлетворения потребности гражданина в жилище и управления им

Для более наглядной иллюстрации взаимодействия публичного и частного начала в удовлетворении жилищной потребности общества проведем исторический анализ способов решения жилищного вопроса и управления жилой недвижимостью на примере нашего российского государства.

Жилище является важнейшим атрибутом человеческого развития и культуры. Но сам жилищный вопрос в его современном виде как необходимость наличия благоустроенного жилища и безопасных условий проживания в нем возник только с момента развития городов.

Россия 17-18 веков была аграрно-индустриальной страной, что и определяло состав ее населения: большая часть жителей проживало в сельской местности и, как правило, в собственных избах без элементарных удобств. Однако модернизация Российской империи, начавшаяся после отмены крепостного права, привела к росту значения городов в социально-экономическом и общественно-политическом развитии страны.

В России формирование городского, в том числе жилищно-коммунального хозяйства, являлось одним из условий выживания человека. В. И. Даль дает следующее понятие термину «хозяйство» – это домоустройство, заведывание, управление порядком и расходами по заведыванию. Позднее С.И. Ожегов расширил данное понятие до нескольких значений, указав, что хозяйство – это, в том числе, «работы по устройству быта».

В современном значении под коммунальным хозяйством понимается «…совокупность служб, предприятий, сооружений, хозяйств по обслуживанию населения, отвечающих санитарно-гигиеническим условиям (водопровод, канализация, бани, гостиницы)».

Как показывает исторический опыт, коммунально-технологическая среда являлась общественным благом, которое не могло быть разделено на единицы потребления, и такое благо стало условием выживания и развития городов и всего общества. Так как названную среду нельзя было разбить на части, единственным собственником имущества данной сферы стало государство, выражающее общественный интерес. В городах России 19 века преобладали частные собственники жилья и частные обслуживающие компании, которые активно участвовали в развитии городской и коммунальной инфраструктуры.

Верховная власть создала соответствующую систему управления во главе с центром и определила общие правила пользования городской и коммунальной инфраструктурой для всех хозяйствующих субъектов и жителей. Данный порядок был направлен на обеспечение благоустройства и благополучие граждан, а это, в свою очередь, диктовалось потребностью безопасности населения и наведению общественного порядка.

Безопасность личная и имущественная во все времена являлась главнейшим залогом человеческого существования. Для государства же – это основная цель и назначение. Безопасность имела широкое смысловое значение, так как опасность могла представлять многое, например, несчастные случаи при неприменении мер предосторожности при постройке зданий; плохое освещение или отсутствие освещения улиц, дворов, лестниц; плохое содержание дорог; бесхозяйные собаки и т.п. Безопасность по смысловому значению означало то же, что и «благоустройство» и «благочиние». Данные термины, в свою очередь, в российском законодательстве по своему содержанию имели то же значение, что и «жизнеустройство». Со времен кодификации российского законодательства «благочиние» означало меры, обеспечивающие безопасность. При составлении Свода законов Российской империи группа законов, нормирующих меры по обеспечению безопасности, составляла 7-ю часть Свода, помещенного в XIII-XIV томах.

Впервые в Уложении царя Алексея Михайловича за 1649 год можно увидеть Наказ «О городском благочинии», в котором определялся порядок по обеспечению безопасности городов и поселений. Закон предписывал домовладельцам ввести сторожей, дворников и принять меры к подготовке защиты от пожаров. Таким образом, государство устанавливало правила общежития.

На этом этапе просматривается образование городского права, вызванного необходимостью управления поселением, формированием его бюджета, планирования территории, выработке градостроительных решений, создания благоприятных условий проживания различных групп населения и решения жилищных вопросов. Городское управление имело целью – создание необходимых условий жизнеобеспечения и жизнедеятельности человека в обществе, то есть благоприятной среды обитания населения. В 1842 году с целью производства дел по городскому хозяйству при Хозяйственном департаменте Министерства внутренних дел было образовано особое временное отделение для устройства общественного управления и хозяйства в городах. С того времени к городскому хозяйству стал применяться термин «коммунальный» (от фр. сcommunal – общий).

С развитием городов городское хозяйство дополнилось еще одной, жизненно необходимой сферой деятельности – градостроительной. Под градостроительством понимается планировка и застройка населенных мест, в том числе деятельность по пространственной организации системы расселения городов и других поселений, создание условий для их территориального развития, формирования производственной, социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры, строительство, реконструкция, ремонт, переоборудование зданий и сооружений, объектов благоустройства. Средством государственного регулирования градостроительной деятельности были нормативы, которые содержали комплекс количественных и качественных показателей, направленных на разработку строительной документации, детализацию положений законодательства, в том числе по учету демографических, природно-климатических, геологических, экологических и других обязательных условий и требований, таких как Устав строительный, «Городовое положение». Со временем городское право полностью утрачивает универсальный характер и специализируется на регламентации коммунальной и градостроительной деятельности.

В связи с развитием промышленности, строительством и использованием железных дорог, раскрепощением крестьян и миграцией сельского населения в городах в XIX веке жилищный вопрос становится осознанной острой проблемой. Вместе с естественным приростом населения вышеобозначенные обстоятельства создали в России неблагоприятные жилищные условия для многих категорий людей. Публичная власть по политическим соображениям отвергала постановку вопроса о финансовой поддержке малоимущих слоев населения при решении ими жилищной потребности.

В это же время начинает развиваться новый вид предпринимательской деятельности – жилищное дело. Жилищное дело включало в себя жилищный вопрос и имело два направления: «квартирный», то есть исследование условий проживания, стоимости, порядок предоставления жилых помещений, и «технический». С технической стороны жилищное дело было тесно связано с местными градостроительными условиями и архитектурой (строительство, усовершенствование, инфраструктура, гигиена). Жилищное дело было направлено на решение «жилищного бедствия». Жилищное бедствие (wohnungsnoth) – сумма отрицательных сторон, связанных с жильем. Оно представляло одно из наиболее серьезных социальных зол. Меры борьбы с «жилищным бедствием» укладывались в следующую схему: строительство новых и улучшение старых домов путем филантропической деятельности, самопомощи, ассоциаций (домостроительных обществ). Жилищное дело упорядочивалось городским самоуправлением и государственной властью посредством жилищного законодательства.

Основным объектом жилищной сферы являлось жилище человека, которое имело в период своего становления разные названия. В словаре В.И. Даля «жилище, жилье, дом, изба, землянка, комната, покой, квартира, обиталище – это занимаемое людьми помещение, где они проживают».

Первоочередной задачей публичной власти было содержание в чистоте улиц и дворов. Для ее решения принимались специальные меры. Так, властями с 1892 года были установлены обязательные санитарные постановления по устройству и содержанию жилых и других помещений и территорий. К жильцам предъявлялись требования не только по соблюдению правил общежития, но и санитарных норм.

Анализ исторического становления жилищного вопроса в России дореволюционного периода показал, что жилищная потребность в ее понимании как необходимость наличия жилища и безопасных условий проживания в нем тесно связана с развитием городской среды. Город представлял собой не только территорию, где находится множество зданий и жилищ, но и комплексный хозяйственный механизм. Все виды городской деятельности не существовали изолированно друг от друга, они развивались совместно и создали целую систему городского хозяйства, которое регулировалось специальным законодательством, имеющим публичную основу. Что касается удовлетворения непосредственно жилищной потребности, то проблема решалась населением самостоятельно, исходя из экономических возможностей и социального положения граждан. При этом вопросы пользования жилищем нормировались преимущественно положениями гражданского права.

Сразу после революции в 1917 году пришедшие к власти большевики немедленно приступили к решению жилищного вопроса, идея которого состояла в конфискации домов буржуазии и переселении в них из трущоб, подвалов, казарм рабочих. Одним из первых был издан декрет Президиума ВЦИК от 20 августа 1918 года об отмене права частной собственности на недвижимости в городах. В соответствии с ним большая часть городской недвижимости переходила в распоряжение Советам рабочих и солдатских депутатов, которые утверждали списки и порядок занятия жилищ беднотой. Для непосредственного управления отчуждаемыми недвижимостями местным властям вменялась обязанность организовать домовые комитеты и районные жилищные советы, на обязанность которых возлагалось наблюдение за ремонтом, отоплением, освещением зданий и поддержание в исправности, а также наблюдение за своевременными взносами наемной платы.

Далее последовали еще ряд декретов, например, декретом СНК от 25 мая 1920 года о мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения было установлено, что изъятию подлежала вся жилая площадь сверх норм. Этим же декретом граждан обязывали содержать жилые помещения в надлежащем санитарном состоянии, а обеспечение единого плана мероприятий в отношении санитарной охраны жилищ возлагалось на Народный комиссариат здравоохранения. Управление муниципализированным жилищным фондом осуществлял коммунальный отдел, являющийся подразделением губернского или уездного исполнительного комитета. Руководство всем жилищным делом, наблюдением за проведением декрета о муниципализации, управление муниципализированными владениями осуществлял жилищный отдел Главного управления коммунального хозяйства (ГУКХ), который входил в состав НКВД РСФСР.

Проводимая национализация не носила тотальный характер: во-первых, она затронула только города с числом жителей свыше 10 тыс., а такие составляли абсолютное меньшинство российских городов, во-вторых, муниципализации подлежали только дома, выше предельной стоимости, которую определяли сами местные органы. Таким образом, можно считать, что муниципализация коснулась в первую очередь брошенных зданий, особняков, многоквартирных домов. Хотя в дальнейшем муниципализация проводилась не только в крупных городах, но и в населенных пунктах других типов, для чего были приняты соответствующие законодательные акты, основная масса муниципального жилья по-прежнему располагалась в больших городах.

Злободневным стал вопрос о том, как организовать управление и использовать все богатства общества, в том числе и в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Жилищная политика периода перехода к нэпу ставила цель прекратить дальнейшее разрушение зданий, привлечение граждан к содержанию и ремонту, введения коммерческих начал в эксплуатацию жилья.

18 июля 1921 года был подписан Декрет об обязательном привлечении средств жильцов для ремонта домов путем внесения денежных средств, личного труда или материалов в размерах, пропорциональных занимаемой площади. Очередным нормативным актом в этой сфере стало Постановление СНК РСФСР от 8 августа 1921 года «Об управлении домами», которое оформило управление муниципальным жильем в определенную систему. Управлять домами, принадлежащими местным Советам, были обязаны домовые комитеты, которые рассматривались как органы самоуправления жильцов, так как избирались на их общих собраниях. Главной задачей домовых комитетов было переселение рабочих из подвалов и трущоб в квартиры буржуазии, перераспределение и уплотнение жилой площади. К управлению привлекались непосредственно и сами жильцы муниципализированных домов. На общем собрании они избирали заведующего домом сроком на один год, который получал содержание по смете жилищного отдела.

Таким образом, можно говорить о трех допускаемых способах управления многоквартирными домами. Существовавшее в то время законодательство управление многоквартирными домами рассматривало как самоуправление жильцов, так как оно устанавливалось решением общего собрания из состава проживающих граждан. И несмотря на то что такой способ был не к пользе диктатуры революционного класса, Постановление «Об управлении домами» фактически легализовало частноправовые начала регулирования вопросов управления домами по сравнению с существующими на тот период публичными основами. Тем самым государство признавало, что для сохранения, а тем более расширения жилищного фонда, необходима поддержка и поощрение частной инициативы. В этот же период просматривается установление способа так называемого «софинансирования», то есть привлечение денежных средств жильцов для ремонта домов, который на современном этапе реформирования жилищно-коммунального комплекса стал применяться при производстве капитального ремонта многоквартирного дома.

Несколько позднее в городах стали создаваться жилищные товарищества, которым передавались муниципализированные здания. Они становятся наиболее эффективной формой управления жилищным хозяйством. Огромное значение в развитии жилищных отношений имело постановление ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 года «О жилищной кооперации». Закон давал возможность создания нескольких видов жилищных кооперативов. Так, возникновение строительных кооперативов изначально было связано с созданием кооперативной собственности в виде жилого дома, а жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТы) пользовались муниципализированными домами на условиях арендного договора, который заключался с отделом местного хозяйства. ЖАКТы обладали правами юридического лица и могли арендовать не только жилые помещения, но и здания, в которых наряду с жилыми квартирами располагались торговые и иные предприятия. Они имели право самостоятельно устраивать столовые, прачечные и другие службы.

Основными целями создания ЖАКТов были восстановление хозяйства арендуемых у государства домов, содержание их в надлежащем состоянии и удовлетворение потребности членов товарищества в жилой площади. Правда, уже через несколько лет все жилтоварищества и кооперативы-застройщики были ликвидированы. В постсоветский период времени прототипом ЖАКТов в какой-то степени стали товарищества собственников жилья. Хотя в основу объединения собственников недвижимости в жилищной сфере законодатель положил юридическую модель кондоминиума как объекта прав, реципированную из национальных систем права ряда зарубежных стран, в частности США, и хорошо известную еще в римском праве, однако управление кондоминиумом возлагалось на уже апробированный российским законодательством способ – товарищество.

В период нэпа сложились и получили законодательное закрепление следующие организационно-правовые формы эксплуатации жилищного фонда: непосредственная эксплуатация жилья коммунальным отделом, передача жилищного фонда в аренду, передача на эксплуатацию домовым трестам. Несмотря на внедрение аренды, значительная часть муниципализированного жилья оставалась в непосредственном управлении местных властей, поэтому следующей и более устойчивой формой эксплуатации жилищного фонда стали домовые тресты, которые создавались городскими Советами. Они обладали правами юридических лиц и имели значительную хозяйственную самостоятельность. Экономические результаты эксплуатации муниципализированного жилья определялись отношениями между расходами, понесенными местными органами по его содержанию, и полученными доходами. Это, в свою очередь, зависело от тарифов квартирной платы, их соответствия реальным издержкам по обслуживанию жилья, а также от норм предоставления жилой площади и применявшихся льгот при оплате.

Следует отметить, что перечисленные показатели (уровень квартирной платы, санитарные нормы, категории льготников) в значительной степени регулировались законодательным порядком, и местные органы имели ограниченные полномочия по воздействию на эти отношения.

Итак, анализ развития жилищного вопроса периода нэпа показал, что основными направлениями жилищной политики являлись: учет и инвентаризация муниципализированных домов; перераспределение жилья; выработка оптимальных с точки зрения экономической эффективности форм его эксплуатации; повышение квартирной платы; использование жилья и квартирных тарифов в качестве мер социального поощрения и поддержки определенных категорий граждан. В сфере управления жилищным фондом основной задачей было превращение жилищно-коммунального хозяйства если не в доходную, то хотя бы в безубыточную отрасль. На наш взгляд, данная проблема не потеряла своей актуальности в современный период.

Со вступлением страны в эпоху первых пятилеток ставка была сделана на централизованное плановое управление народным хозяйством, в том числе и жилищным фондом. В дальнейшем управление жильем, помимо трестов, стали осуществлять также государственные предприятия и учреждения, которые имели в своем ведении жилые дома и были наделены функциями обеспечения своих работников жильем. Создавалась монопольная система эксплуатации жилья и предоставления коммунальных услуг государственными организациями, убыточная деятельность которых в значительной мере дотировалась государством.

Дальнейшее развитие промышленности, транспорта, строительства, городского хозяйства вело к росту городского населения страны, что в свою очередь заставило власти вложить большие капитальные инвестиции в государственное и кооперативное жилищное строительство. Уже к 1940 году городской жилищный фонд СССР составлял 421 млн. кв. м общей площади. Однако и этого было недостаточно для того, чтобы удовлетворить жилищные потребности населения.

После Великой Отечественной войны коренной перелом в решении жилищной проблемы произошел в 60-е годы. Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1957 г. «О развитии жилищного строительства в СССР» была поставлена задача: в кратчайшие сроки достигнуть значительного прироста жилищного фонда страны. И хотя не все намеченные партией планы были реализованы, объемы жилищного строительства в 70-е годы были значительными. Жилищный фонд городов и рабочих поселков к 1971 году по сравнению с дореволюционным периодом увеличился в 8,5 раза. Средняя обеспеченность жителя в этом году составила 11 кв. м общей площади. По числу построенных квартир на тысячу человек населения Советский Союз занимал одно из первых мест в мире. Тем не менее жилищная проблема оставалась острой.

Советское государство взяло на себя основные расходы по строительству и эксплуатации большей части жилищ, чтобы обеспечить жилищные потребности граждан. Так, объем государственного жилищного строительства составлял в 80-х годах 70% в общей структуре жилищного строительства, а объем государственных и общественных средств, направляемых на эксплуатацию подведомственного жилищного фонда, – две трети в общих расходах на содержание жилых домов, принадлежащих государству и общественным объединениям, т.е. сумма средств, предоставляемых государством и обществом, была больше средств, получаемых от населения за пользование жилой площадью в государственном и общественном жилищном фондах. При этом наблюдался абсолютный рост средств на эти цели.

Результаты советской жилищной политики выразились в следующем явлении. Государство создало затратный механизм, взяв на себя обязанность по обеспечению всех, кто нуждается в жилище или улучшении жилищных условий, при этом, во-первых, блокировав инициативу удовлетворения таких потребностей самими гражданами в своем интересе, во-вторых, породив социальное иждивенчество. Нанимателей освободили от управления и значительных затрат на эксплуатацию и содержание жилого дома. С одной стороны, это было благо для пользователей, но с другой, оборачивалось против них из-за неудовлетворительного обслуживания и быстрого износа жилищного фонда. По справедливому замечанию В.Н. Литовкина, «ничейность» государственного и общественного жилищных фондов обусловливает соответствующее отношение к сохранности и повышению благоустройства жилых помещений (домов).

Государственное управление жилищным фондом осуществлялось соответствующими органами власти. Непосредственная эксплуатация была возложена на жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭК, ЖЭО, ДЭЗ, РЭУ), которые по своей организационной форме являлись государственными предприятиями. Провозглашенная ЖК РСФСР (ст.ст. 18–21) возможность участия граждан и их объединений в управлении жилищным фондом и обеспечении его сохранности являлось формальной и на практике не применялась. За весь советский период времени был принят единственный нормативный акт, регулировавший отношения с участием жильцов в управлении жилищным фондом. На основании положения «О домовом комитете в государственном жилищном фонде» в каждой жилищно-эксплуатационной организации в целях привлечения населения к управлению государственным фондом организовывались домовые комитеты. Так как домовой комитет создавался один на организацию, то его деятельность распространялась не на конкретный многоквартирный дом, а на весь жилищный фонд, обслуживаемый ЖЭО, и сводилась к общественно-политической и культурно-массовой работе среди населения, которая была далека от непосредственного управления жилыми домами. Таким образом, в условиях, когда государство являлось собственником жилья и одновременно выполняло функции заказчика, подрядчика и эксплуатационника жилищного фонда, места участию гражданского самоуправления не было.

Итак, в течение советского периода можно констатировать факт полного отсутствия самоуправления в жилищной сфере. И хотя регулирование жилищных отношений осуществлялось комплексным жилищным законодательством, в состав которого входили нормы частного и публичного порядка, отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда реализовывались исключительно публичными методами.

Постсоветский период решения жилищного вопроса начался с принципиально иного подхода к проблеме обеспечения населения жильем и управления им. Ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась за счет собственных средств граждан. Государство при этом оставляет за собой обязанность обеспечения бесплатным или за доступную плату жильем граждан малоимущих, нуждающихся в жилище, и определенных категорий граждан, указанных в законе. В то же время государство берет на себя функцию поощрения жилищного строительства и создания условий для осуществления права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ). Кроме того, основной задачей стало создания рынка жилья. С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, то есть бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Ушла в прошлое монополия государственной и муниципальной собственности на квартиры и соответственно на все имущество многоквартирных домов, и граждане, получив в собственность квартиру, стали одновременно сособственниками общего имущества в доме. Вопрос о способах управления и обслуживания таким имуществом решался поэтапно. В соответствии со ст. 24 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обязанности по обслуживанию и ремонту жилого дома в целом сохранялись за жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, которые обслуживали данный дом до начала приватизации. В статье 23 этого закона была заложена возможность самостоятельного определения собственниками жилых помещений организации любой организационно-правовой формы для обслуживания и ремонта приватизированных помещений, а ст. 21 указывала на допустимость создания товариществ и иных объединений для этих целей. На практике товарищества стали образовываться позднее, только после принятия федерального закона «О товариществах собственников жилья». Однако они не получили широкого распространения по ряду причин, к каковым можно отнести неопределенность правового положения кондоминиума, которым должно было управлять товарищество собственников жилья, финансово-затратный механизм создания и деятельности товарищества, а также неподготовленность домовладельцев к ведению такого рода деятельности.

В этом же нормативном акте прописывались и иные способы управления единым комплексом недвижимого имущества, в частности, непосредственное управление, передача функций по управлению службе заказчика, индивидуальному предпринимателю либо иной организации. Тем самым законодатель заложил возможность самоуправления в жилищной сфере, при этом достаточно разнообразными способами. Однако вплоть до принятия Жилищного кодекса РФ управление и обслуживание большинством многоквартирных домов осуществляли все те же ЖЭО, ЖЭКи, ДЕЗы, а государственные и муниципальные органы, не являясь уже единоличными собственниками общего имущества многоквартирных домов, нередко распоряжались нежилыми помещениями, передавая их в аренду или продавая заинтересованным лицам. Поэтому большое количество нежилых помещений в многоквартирных домах, использование которых могло бы пойти на общую пользу, оказались отчужденными без согласования на то собственниками жилых помещений.

В этой ситуации, на наш взгляд, сработал стереотип мышления и отсутствие нового жилищного законодательства. Наниматели жилья, в одночасье став собственниками, в какой-то степени не знали и не интересовались своими правами и обязанностями в отношении общего имущества многоквартирного дома, тем более что эти возможности были прописаны гражданским, а не жилищным законодательством. Органы власти, используя свой многолетний ресурс управления жилищным фондом, не информировали собственников и не инициировали самоуправление в жилых домах потому, что при отсутствии необходимой нормативно-правовой базы не была выработана эффективная политика по вопросу управления в жилищной сфере.

Кардинально положение изменилось с принятием Жилищного кодекса РФ и ряда других нормативных актов, установивших требования по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирных домах собственниками помещений. В Жилищном кодексе РФ появился целый раздел, посвященный праву собственности на жилые помещения и общее имущество в многоквартирном доме.

Таким образом, на постсоветском этапе реформирования жилищного вопроса произошел коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным (частным) при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий для ряда категорий граждан. Право собственности на жилое помещение и тесно связанное с ним право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме стали неотъемлемой частью жилищных отношений. Вопросы управления и содержания многоквартирных домов из публичной сферы перешли преимущественно в частноправовую.

Исторический анализ способов решения жилищного вопроса и управления жилой недвижимостью в России, в зависимости от принадлежности к сферам публичного или частного правового регулирования, показал, что можно выделить четыре периода.

1. Дореволюционный период. Он характеризуется тем, что жилищный вопрос встал перед обществом с началом формирования городской и коммунальной среды. Соответствующие виды деятельности регулировались специальным законодательством, имевшим под собой публичную основу. Потребность в жилище удовлетворялась населением самостоятельно своими силами и средствами на основе частноправового регулирования. Государство не ставило перед собой задачу обеспечения граждан жилищем, и его функции ограничивались регулированием вопросов по санитарной и пожарной безопасности.

2. Постреволюционный период и период НЭПа. Жилищная политика революционного государства, располагавшего разнообразным арсеналом публичного регулирования, строилась не только на экспроприации и муниципализации домов буржуазии и передаче их рабочим и крестьянам, но и на решении вопросов привлечения граждан к содержанию и ремонту, введению возмездных и коммерческих начал в эксплуатацию жилья. В период НЭПа впервые была заложена частноправовая основа управления жилыми домами разнообразными способами. Тем самым государство признавало, что для сохранения и расширения жилищного фонда необходима поддержка и поощрение частной инициативы.

3. Индустриальный (советский) период. Он характеризуется планово-административной системой обеспечения граждан жильем, а также монополией государства в сфере строительства жилья, его эксплуатации и предоставления коммунальных услуг. Все это блокировало гражданскую инициативу, породило потребительское отношение к жилищу, создало убыточный механизм обслуживания жилых домов. На фоне достаточно сформированного комплексного жилищного законодательства вопросы управления и эксплуатации жилищным фондом осуществлялись исключительно публичными методами.

4. Постсоветский (современный) период. На данном этапе развития жилищного вопроса произошел коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным (частным) при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий для ряда категорий граждан. Право собственности на жилое помещение и тесно связанное с ним право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме стали неотъемлемой частью жилищных отношений. Вопросы управления и содержания многоквартирных домов из публичной сферы перешли в частноправовую.

Управление жилой недвижимостью, понимаемое как обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, а также эксплуатация и ремонт переходили из сферы преимущественно публично-правового регулирования в дореволюционный период в сферу частноправового – в постреволюционный и период НЭПа; от абсолютно публично-правового регулирования в советский к преимущественно частноправовому – в постсоветский (современный) период.

Запрос на диссертацию присылайте на адрес kulseg@mail.ru

Биология
Ветеринария
Геология
Искусствоведение
История
Культурология
Медицина
Педагогика
Политика
Психология
Сельхоз
Социология
Техника
Физ-мат
Филология
Философия
Химия
Экономика
Юриспруденция

Подписаться на новости библиотеки


Пишите нам

 

 

 

 

X